Un bail commercial standard, ça n’existe pas. C’est aussi très différent d’un bail résidentiel où plusieurs éléments d’ordre public protègent les locataires. Rassurez-vous, vos négociations commerciales vous permettront de faire appel à des professionnels afin de vous aider (avocat, comptable, consultant, inspecteur de propriété immobilière, etc).

Voici mon top 5 des choses à vérifier lorsque vous magasinez pour un local :

1. La durée

Un bail commercial est pour une durée déterminée (au choix!) avec l’option de renouveler ou non. L’option de renouvellement devrait être négociée à l’avance si vous comptez faire beaucoup d’améliorations locatives, par exemple. Il peut aussi être judicieux de vérifier si vous devez verser un loyer « d’avance », plus communément appelé dépôt.

2. Le loyer

Il s’agit souvent de la clause la plus importante aux yeux des locataires. Toutefois, ne vous méprenez pas à ne regarder que cette clause. Le loyer est généralement établi selon la taille de l’espace ou la superficie (en pieds carrés) et des taxes (TPS et TVQ). Il est possible que le locateur y ajoute des frais de fonctionnement ou « operating costs ». Sans vous enquiquiner avec les termes techniques, vous devriez faire attention aux éléments suivants :

  • Le loyer contient-il des dépenses précises à la charge du locataire? Du locateur?
  • Êtes-vous en charge des taxes foncières ou municipales?
  • Les assurances du locateur sont-elles à la charge du locataire?
  • Payez-vous des frais d’entretien?

 

3. Espace, services, utilisation permise des lieux

Il est important de vérifier si le bail inclut les parties communes comme les toilettes, les entrées et les corridors. Puis, il faut vérifier quels services sont inclus tels que, le stationnement (24h par jour ou non), le chauffage et la climatisation (très important au Québec!), l’entretien des lieux pour les aires communes, la sécurité (système d’alarme, garde), le paysagement et le déneigement.

Si vous louez un espace pour manufacturer des produits alimentaires, pouvez-vous en faire un espace boutique/restaurant? Il vous faudra probablement obtenir une permission écrite pour utiliser les locaux à d’autres fins que celles prévues initialement lors de la signature de votre bail ainsi que les permis adéquats.

4. Réparations et améliorations locatives

Dès le début, il faudra déterminer explicitement quelles sont les réparations à la charge du locateur et du locataire. Il faudra énoncer à qui « appartiendront » ces améliorations à votre départ. Des exemples fréquents sont des lumières encastrées et certains équipements fixes. Bref, n’importe quel élément décoratif ou d’équipement qui pourrait laisser des marques dans le local ou s’avérer difficile à retirer des lieux.

5. Services publics

Jetez un coup d’œil aux services publics que vous devez payer : l’électricité, les services d’égout, l’eau, le gaz naturel, le téléphone, etc. Souvent, vous pouvez trouver de meilleures aubaines en magasinant certains services vous-même (Internet, téléphonie, imprimante)!

Autres éléments à prendre en considération

Les fameuses pénalités en cas de défaut. Il est de nature humaine de ne pas vouloir penser au pire. Toutefois, les clauses de défaut sont parfois abusives et il est important de bien les comprendre pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

N’oubliez pas de négocier, d’avoir le courage de demander des révisions, de tout noter et de faire effectuer les changements à l’écrit!

 

Photo: Anine Bing